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  1. 1Was wir beobachten
  2. 2Eine reale Immobilie
  3. 3Angebotspreise, keine Transaktionspreise
  4. 4Orte und Ebenen
  5. 5Stichproben und Zuverlässigkeit
  6. 6Aktualisierungen und Aktualität
  7. 7Historie und Bewegung
  8. 8Vergleich einer Immobilie
  9. 9Dauer auf dem Markt
  10. 10Einschränkungen
  11. 11Verifiziertes Kundenfeedback
  12. 12Glossar
  13. 13Methodenänderungen
Methode

Wie die Zahlen auf senTavus entstehen — und wann wir uns weigern, eine anzuzeigen.

Jede Zahl auf dieser Website ist eine Angebotsmarktstatistik, die auf von uns beobachteten Anzeigen basiert. Diese Seite erklärt jeden Schritt zuerst in einfachen Worten, dann die genaue Regel.

1

Was wir beobachten

Wir lesen Immobilienanzeigen von georgischen Portalen und erfassen jedes Mal, wenn wir eine sehen.

Die Regel
Jede Sichtung wird mit dem Portal, der Zeit und den beworbenen Fakten gespeichert. Anzeigen werden niemals erneut veröffentlicht; sie dienen als Beleg für Statistiken und für unsere Makler.
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2

Eine reale Immobilie

Dieselbe Wohnung wird oft mehrfach beworben. Wir fassen diese Anzeigen zu einer realen Immobilie zusammen, bevor wir etwas zählen.

Die Regel
Anzeigen werden nach Fotos, Adresse, Fakten und Wortlaut gruppiert. Erneute Veröffentlichungen gelten als Beweis dafür, dass eine Wohnung noch auf dem Markt ist, aber der Preis einer erneuten Veröffentlichung wird niemals als neuer Preis gezählt.
Live-Beispiel
€1,681Median Angebotspreis / m²
Saburtalo · Kauf · Wohnungen · Sep 2026 · Monat unvollständig, gemessen bis 10. Sept. · n=1,249 · Ebene Bezirk
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3

Angebotspreise, keine Transaktionspreise

Unsere Preise sind das, was Verkäufer und Vermieter verlangen. Sie entsprechen nicht dem Preis, für den eine Immobilie letztendlich verkauft oder vermietet wurde.

Die Regel
Die Preise werden zum Wechselkurs des Tages, an dem sie beobachtet wurden, in US-Dollar umgerechnet; die ursprünglich angegebene Währung wird beibehalten.
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4

Orte und Ebenen

Die Statistiken richten sich nach dem Ort, nach dem Sie suchen: einer Stadt, einem Bezirk und innerhalb eines Bezirks seinen Unterbezirken.

Die Regel
Wenn ein Ort zu wenige Immobilien hat, rückt die Zahl genau eine Ebene nach oben (z. B. Bezirk → Stadt) und dies wird angegeben. Es wird niemals über die Geschäftsart (Verkauf vs. Miete) oder die Immobilienart (Wohnungen vs. Grundstück) hinweg gemessen.
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5

Stichproben und Zuverlässigkeit

Bei jeder Zahl wird angegeben, anhand wie vieler Immobilien sie gemessen wurde. Unterhalb eines Minimums zeigen wir gar keine Zahl an.

Die Regel
Zuverlässigkeitsniveaus und ihre Mindeststichprobengrößen:
dünnnoch keine Daten
ausreichendnoch keine Daten
starknoch keine Daten

Zwei unterschiedliche Antworten: „Nicht genug Daten“ bedeutet, dass der Markt für eine verlässliche Zahl zu klein ist. „Daten nicht verfügbar“ bedeutet, dass unser System sie nicht laden konnte.

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6

Aktualisierungen und Aktualität

Bei jeder Zahl wird angegeben, wann sie gemessen wurde. Ein noch nicht abgeschlossener Monat wird als teilweise gekennzeichnet.

Die Regel
Aktuelle Messung: Sep 2026 · Monat unvollständig, gemessen bis 10. Sept.10. Sept.
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7

Historie und Bewegung

Im Laufe der Zeit werden zwei verschiedene Dinge gemessen: was jeden Monat auf dem Markt ist, und was mit denselben Immobilien passiert ist.

Die Regel
Das monatliche Niveau ändert sich, wenn sich der Immobilienmix ändert, daher wird die Medianfläche immer neben dem Preis angezeigt. Bei der Bewegung werden nur Immobilien verglichen, die in beiden Monaten vorhanden sind. Für eine Trendlinie sind mindestens drei vollständige Monate erforderlich; Werte für die Käuferposition erfordern mehrere Signale über mindestens drei vollständige Monate und sind niemals als Beratung zu verstehen.
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8

Vergleich einer Immobilie

Eine Immobilie wird mit ähnlichen verglichen — gleiches Geschäft, gleiche Anzahl von Zimmern, ähnliche Größe — und der Vergleich berücksichtigt, auf welcher Etage sie sich befindet.

Die Regel
Oberste Etagen verlangen weniger pro m² als mittlere Etagen, daher wird jeder vergleichbare Preis auf die eigene Etagenposition der Immobilie umgerechnet, bevor der Median gebildet wird. Das Ergebnis ist ein Vergleich, niemals eine Bewertung.
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9

Dauer auf dem Markt

Wie lange eine Immobilie ununterbrochen beworben wurde, gemessen anhand unserer eigenen Sichtungen.

Die Regel
Eine Immobilie, die für einen bedeutsamen Zeitraum verschwindet und wiederkehrt, beginnt eine neue Vermarktungsphase. Wenn eine Anzeige älter als unsere Beobachtung ist und die Kontinuität nicht bewiesen werden kann, weisen wir sie als Anzeigenalter und niemals als Dauer auf dem Markt aus.
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10

Einschränkungen

Was diese Statistiken Ihnen nicht sagen können.

  • Angebotspreise sind keine Transaktionspreise.
  • Portale führen nicht alle Immobilien auf dem Markt.
  • Fotos erscheinen erst nach einer Sicherheitsprüfung.
  • Wir veröffentlichen niemals Eigentümerkontakte, Prognosen, Labels wie „gutes Geschäft“ oder Rankings von Maklern.
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11

Verifiziertes Kundenfeedback

Nur Kunden, die eine tatsächliche Interaktion mit einem Makler bestätigt haben, können Feedback über diesen schreiben.

Die Regel
Feedback besteht nur aus Text — keine Sterne, keine Durchschnitte, kein Ranking. Ein Moderator überprüft es innerhalb eines Werktages; der Makler kann einmal antworten; umstrittenes Feedback bleibt sichtbar oder wird eingeklappt, und die Entscheidung wird protokolliert.
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12

Glossar

Median
der mittlere Wert — die Hälfte der Immobilien verlangt mehr, die Hälfte weniger
P25–P75
die mittlere Hälfte der Angebotspreise
n
anhand wie vieler realer Immobilien ein Wert gemessen wurde
Ebene
der Ort, an dem ein Wert gemessen wurde (Bezirk, Stadt)
Erweitert
eine Ebene höher gemessen, da der Ort zu wenig Daten aufwies
Unvollständiger Monat
ein Monat, der zum Zeitpunkt der Messung noch nicht zu Ende war
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13

Methodenänderungen

Wenn sich eine Regel ändert, wird die Änderung hier mit ihrem Datum protokolliert.

Das Änderungsprotokoll erscheint hier, sobald das Regelwerk veröffentlicht ist.

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Immobilien-Intelligenz für Georgien. Angebotsmarktstatistiken, keine Transaktionspreise.

Beträge in EUR, umgerechnet zum Kurs der Nationalbank Georgiens vom 17. Sept..

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Die angezeigten Zahlen sind Angebotspreise aus aktiven Anzeigen, dedupliziert auf einen Eintrag pro realer Immobilie.